У гражданки Люксембурга Людмилы Эберт две квартиры: одна — в пригороде родной столицы, другая — в московском Выхине. 80-метровое люксембургское жилье, купленное восемь лет назад, стоит сейчас почти €300 000, а налог на него составляет около €100 в год. «Даже не знаю, за что плачу: то ли за землю, на которой стоит наш дом, то ли за саму квартиру», — пожимает плечами Эберт. Какая разница, раз речь идет о мизерной ставке 0,03%. В нашем Выхине с Эберт дерут почти в 7 раз больше — 0,2% в год.
Парадокс в том, что при разнице в ставках абсолютные суммы налогов в Люксембурге и России отличаются с точностью до наоборот. За выхинскую «трешку», по цене почти равную люксембургской, Эберт платит 990 руб. в год, меньше €30. Причем реальная цена квартиры на рынке неуклонно растет, а вот та, с которой рассчитывается налог, с каждым годом все меньше. Чудеса, да и только.
Дело в том, что в России существует больше десятка разных способов посчитать цену недвижимости. Результаты порой различаются на порядки. Отсюда и удивительные для Европы налоги, и масса других странностей.
БЮРО ДОБРЫХ УСЛУГ
При прочих равных жилье в центре Москвы намного дороже, чем на окраине. А вот налог у среднестатистической семьи, купившей только что построенную квартиру в Бутове, будет в несколько раз выше, чем у какого-нибудь олигарха, живущего в старом доме на Арбате. Ведь для расчета используется не рыночная цена, а совсем другая — оценка бюро технической инвентаризации (БТИ). Превращая реальные квартиры в объекты бухучета, БТИ руководствуется ему одному известным методом. «Цена для нас зависит от износа дома. Расчеты базируются на нормативных оценках. Они разработаны еще в советское время и индексированы на сегодняшний день», — расплывчато объясняет замначальника производственного отдела Московского городского БТИ Анатолий Мурадян. Износ — величина весьма условная. По нормам БТИ, говорит независимый аналитик рынка недвижимости и руководитель портала arn.ru Андрей Бекетов, дом ежегодно дешевеет на 3%: «Если с ним ничего не делать, то через 33 года он уйдет в ноль. Но ДЭЗ то стены покрасит, то дверь в подъезде заменит».
В большинстве стран налоги на недвижимость приносят местным бюджетам львиную долю доходов, поскольку рассчитываются от реальных цен на жилье. Но о каких доходах может идти речь, если уже упомянутая выхинская «трешка» для БТИ стоит всего 495 000 руб.: за такие деньги в Москве сейчас можно купить 3-4 м2. И в ближайшие годы система не изменится. Недавно Минрегионразвития предложило ввести налог на недвижимость (сейчас он не выделяется из налога на имущество). «Введение такого налога — дело не завтрашнего дня. Пока рассчитывать его планируется по тем же ставкам, отталкиваясь от цен БТИ, ведь при расчете по рыночной цене большинство населения не сможет его платить», — успокаивает граждан пресс-секретарь Минрегиона Федор Щербаков.
В принципе несколько цен на одну и ту же квартиру есть не только в России. Двойная бухгалтерия существует в Италии, рассказывает директор отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн: «В Европе основной налог на жилье взимается при покупке. В Италии он составляет 9%, а ежегодный, как и везде, небольшой». Поэтому в договорах купли-продажи хитрые итальянцы часто указывают условную цену, аналог нашей оценки БТИ. А вот в Черногории никак не схитришь, делится управляющий партнер компании Mayfair Properties Марина Маркарова: там стоимость сделки по договору обязательно проверяют специалисты из регионального кадастра недвижимости. Налог берется с той суммы, которая оказывается выше. Но ежегодный налог даже итальянцы платят с реальной цены. Есть в Европе и другие виды цен: залоговая, оценочная, рыночная. Однако такой ценовой чехарды, как в России, нет нигде.
У чиновников чуть не каждого ведомства свои изощренные методы расчета и свои страшно далекие от рынка оценки. Минрегионразвития, например, уже не один год определяет цену квадратного метра для жилищных субсидий военным с помощью такой нехитрой математики: из средней рыночной стоимости метра в городах каждого региона по данным Росстата вычитаем 8% (комиссия риелтора), а потом еще 15%, чтобы усреднить цену в городе и селе. Складываем данные по регионам и делим на 83 — их количество. В этом году у Минрегиона получилось в итоге 23 400 руб. Для сравнения: в апреле портал Dailystroy вывел среднюю цену метра в 14 крупнейших городах страны — 96 049 руб. Правда, покупателям в Москве и Питере положена надбавка — в столице она составляет 20%, так что метр московского жилья стоит для Минрегиона 28 080 руб. «Мы вывели среднюю цену метра в России, чтобы граждане одной категории не получали разные деньги, — объясняет сотрудник Минрегиона. — Сумма небольшая, но все сертификаты расходятся». Почему бы и нет — все же деньги.
МОСКОВСКАЯ ЭКОНОМИЯ
«Нам давно пора провести массовую оценку жилья. Хороший опыт — земельный кадастр», — говорит председатель совета директоров девелоперской компании Rodex Group, член Совета по приоритетным нацпроектам Антон Данилов-Данильян. И действительно, оценку российских земель чиновники завершили еще в прошлом году. Теперь между кадастровой и рыночной ценой земли почти нет расхождений. За городом кадастровая цена бывает порой даже выше рыночной. «Налог на землю отдан на откуп местным властям, ратующим за пополнение своей казны, они заинтересованы в проведении переоценки», — раскрывает секрет успеха госпроекта главный редактор портала «Индикаторы рынка земли» Алексей Борисенко. Ставку налога для земель жилфонда местные власти устанавливают сами в пределах от 0,1 до 0,3%. Владельцы земли уже почувствовали на себе нововведение: начальник отдела загородной недвижимости компании «Новый город» Светлана Кистанова приводит в пример одну из деревень по Рублевке, в 14 км от Московской кольцевой: хозяин тамошних 15 соток в прошлом году заплатил 18 500 руб. налога.
Но с ценами на жилье ситуация пока только запутывается. Свой вклад вносит Москва. Город проводит конкурсы среди застройщиков на право строительства социального жилья по горзаказу, побеждает тот, кто предложит самую низкую цену. Вот вам и еще один способ оценки жилья. В прошлом году больше 35 000 — 40 000 руб. за квадратный метр столица не давала. «Главстрой», например, возводил для города жилье по 24 000 руб. за метр. «Цена включала в себя затраты на строительство здания и рентабельность застройщика — 1%», — поясняет гендиректор корпорации «Главстрой» Артур Маркарян. В этом случае застройщик выступает как генподрядчик, на землю и прокладку сетей не тратится. А иначе цена уже другая: департамент экономической политики и развития города подсчитал, что с учетом коммуникаций и других расходов она обычно составляет 80 000 — 85 000 руб. Поэтому, когда власти планируют расходы на выдачу субсидий очередникам, не желающим больше стоять в очереди и готовым частично оплатить новое жилье, математика уже иная. Впрочем, народ она тоже утешает мало. В конце прошлого года при рыночной цене новостроек почти 145 000 руб. город выдавал субсидии из расчета 86 159 руб. за квадратный метр. Лозунг властей: реальные расходы застройщика и ни копейки больше. «Эта цифра примерно соответствует значениям так называемой справедливой цены на рынке, то есть учитывает средний уровень платежеспособного спроса», — находит объяснение подходу прижимистых чиновников гендиректор информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин. Но что бы ни брали в расчет чиновники, маржу девелопера очередники покрывают из своего кармана.
От разницы в подсчетах цены жилья страдают не только российские военные, московские очередники и застройщики, но и ипотечные банки. Для них единственно верная цена — та, которую дал профессиональный оценщик. Но и она далеко не всегда соответствует реальной рыночной. Тут свои хитрости. Даже если банк готов кредитовать на 85% от оценочной стоимости, заемщик может получить кредит и на полную стоимость. Каким образом? Очень просто. Стоимость каждой квартиры определяется индивидуально. Оценщик учитывает сложившийся уровень цен в сегменте, местоположение, тип дома, удаленность от метро, вид из окон, качество отделки и прочее, описывает методику директор департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр» Виктор Макаров. Выяснить объективность такой комплексной процедуры крайне сложно, а недобросовестный оценщик вполне может этим воспользоваться. «Банки очень дорожат оценщиками, которые не берут взяток от будущих заемщиков и к оценке подходят объективно, — признается замначальника департамента продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин. — У продавца всегда есть цель — продать дороже, а оценщик должен абстрагироваться от рыночных спекуляций. Чтобы не уронить репутацию, оценщики используют разделение труда: квартиру осматривает один, а отчет для банка пишет другой». Итоговая цена, по мнению Шапочкина, должна быть на 5-10% ниже рыночной — еще одним ценовым вариантом больше.
Конечно, среди всего многообразия цен существует одна самая достоверная — цена сделки. То есть сумма, которую получил продавец. Но как раз про эту цену в России известно меньше всего. «Это та бесценная информация, которой располагают стороны сделки», — вздыхает первый вице-президент компании «Бест-Недвижимость» Михаил Гороховский. Обладают этой информацией и органы регистрации, однако ее анализом они не занимаются. В пресс-службе Мосрегистрации пояснили, что ведомство интересует сам факт перехода прав, а не цена. Второй возможный источник — ипотечные банки, через которые проходят договоры купли-продажи с указанием реальной цены сделки. Но из нескольких опрошенных банков ни один не вел такой статистики. Банк «ВТБ 24», например, утверждает, что ориентируется только на данные профессиональных участников рынка жилья.
ЖИЛАЯ ЕДИНИЦА
Выходит, при всем обилии цен и способов их посчитать реальная стоимость квадратного метра — это ускользающая цифра, не поддающаяся вычислению. И уже появились энтузиасты, ратующие за полный отказ от квадратного метра как единицы измерения. Президент Международной методологической ассоциации и член оргкомитета проекта «Российский дом будущего» Сергей Попов, например, уверен, что через несколько лет в России на смену привычному метру придет понятие «жилая единица»: «Покупая машину, мы же не оцениваем ее по стоимости колес и других деталей. Есть базовая модель, а к ней есть различные опции». Так же будет и с жильем, считает Попов: при минимальном необходимом наборе базовых качеств цена жилья будет зависеть от количества спален, дополнительных помещений, систем коммуникации. Сейчас Попов ведет переговоры с несколькими девелоперами, готовыми построить дом и продать квартиры в нем, исходя из того самого набора потребительских качеств, без учета метров. Как в США и многих других странах, где при анализе цен на недвижимость используется емкое понятие «дом». Ведь на рынке элитного жилья это есть и у нас, аргументирует Попов.
«При такой системе путаница с ценами будет еще больше. Опираясь на квадратный метр и тип дома, мы сравниваем яблоки с яблоками, — возражает Екатерина Тейн из Knight Frank. — В Лондоне, например, где много лет было принято оперировать стоимостью всего объекта, от этого уходят». «Метр — удобно сравниваемый статистический параметр», — соглашается Андрей Бекетов. Если отказаться от него, неразбериха может усилиться, а многие владельцы рискуют получить подешевевшую собственность. Вдруг окажется, что маленькие типовые квартирки в старых панельных домах даже базовой комплектации не соответствуют. Лучше уж оперировать реальной ценой сделки. Только кто же ее назовет.
